Lo sfratto per morosità è un procedimento con cui il locatore può rientrare in possesso del suo immobile con rilascio dello stesso da parte del conduttore, principalmente a causa del mancato pagamento dei canoni di affitto.
Considerato che il legislatore riconosce per questa ipotesi un procedimento dai tempi più snelli rispetto a quelli di un rito ordinario, cerchiamo di comprendere come funziona lo sfratto per morosità e quali sono i suoi presupposti.
Sfratto per morosità Procedura
A disciplinare lo sfratto per morosità è l’art. 658 co. 1 del codice di procedura civile, secondo cui
il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Ma quali sono i presupposti? E quali le procedure che devono essere percorse per arrivare a questo obiettivo?
I presupposti per lo sfratto per morosità
Affinché si possa arrivare a uno sfratto per morosità il locatario, mediante suo rappresentante legale, domanda al giudice civile di emettere un’intimazione per convalidare lo sfratto e risolvere in questo modo il contratto di locazione che lega le parti.
Il giudice, mediante l’intimazione di convalida, può dichiarare risolto il contratto e stabilisce una data entro cui l’affittuario deve lasciare l’immobile.
Ad ogni modo, per poter procedere con questa tipologia di sfatto è fondamentale verificare la sussistenza dei presupposti previsti dalla legge:
- la presenza di un regolare contratto di affitto ad uso abitativo o commerciale, redatto in forma scritta, registrato all’Agenzia delle Entrate. Pertanto, non si può procedere allo sfratto per morosità se l’accordo che è stato stretto con l’affittuario è solamente di tipo verbale
- il mancato pagamento del canone di locazione. Si consideri che lo sfratto può essere richiesto anche se il mancato pagamento è di una sola mensilità e già a partire dal primo ritardo di almeno 20 giorni dalla data di pagamento stabilita.
In proposito al punto b), si rileva però che:
- lo sfratto può avvenire anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori se, però, sono almeno due i canoni di affitto non pagati
- si può procedere allo sfratto per morosità anche se il mancato pagamento riguarda le spese condominiali a carico del conduttore, così come l’imposta di registro e le spese sostenute in anticipo dal locatore.
Attenzione, però, a non considerare come troppo rigidi tali presupposti. L’art. 1455 c.c. rammenta che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra…
Modalità per ricorrere allo sfratto per morosità
Ora che abbiamo ben chiare quali sono le possibilità del locatore, vediamo in cosa consiste la procedura di sfratto per morosità. Il locatore interessato deve innanzitutto presentare al giudice:
- copia del contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate
- copie delle ricevute dei precedenti pagamenti
- copia dei solleciti e dell’ingiunzione di pagamento.
Una volta reperita tutta la documentazione, il giudice fissa l’udienza dando il via al procedimento. A questo punto il conduttore può presentarsi all’udienza e opporsi alla convalida: il giudice sceglierà se accogliere o meno le motivazioni del conduttore o se rilasciare al locatore un’ordinanza di rilascio. Il conduttore può altresì domandare al giudice un termine di grazia massimo di 90 o 120 giorni.
Tra le ipotesi alternative c’è anche quella in cui il conduttore non si presenti all’udienza: il giudice può dunque emettere l’ordinanza di convalida di sfratto e fissare il termine entro cui deve avvenire. Se il conduttore non rispetta tale termine, il locatore può domandare la monitoria di sgombero, con esecuzione forzata dello sfratto alla presenza delle Forze dell’Ordine. Se invece è il locatore a non presentarsi all’udienza, il giudice dichiara nulla la citazione.