valutazione immobiliare

Quanto è fondamentale per una procedura di sovraindebitamento una corretta valutazione immobiliare?

È assolutamente fondamentale che una procedura di sovraindebitamento venga presentata in Tribunale con una perizia redatta da tecnico esperto in materia che possa verificare innanzitutto la regolarità del bene immobile di proprietà del debitore

Per verificare la regolarità o conformità urbanistica di un immobile è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo autorizzativo con cui è stato realizzato (Licenza Edilizia ,Concessione Edilizia Onerosa o Permesso di Costruire).

Se l’immobile  è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967 è comunque necessario verificare la regolarità urbanistica , anche se è  in questo caso  commerciabile.

 Per gli  immobili invece che sono stati realizzati prima del 1942    si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.

A volte, ma non sempre, si puo’ regolarizzare  con una sanatoria onerosa ; 

I condoni edilizi (  1985, 1994e 2003  ) se viene  rilasciata  dal comune  la concessione in sanatoria, rendono  un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio . 

Bisogna porre attenzione se l’immobile è difforme al progetto presentato al comune, perché in questo caso non possiamo avere la conformità  urbanistica , (  condicio sine qua non perché si possa verificare  una   compravendita ,   una ristrutturazione o per la richiesta di  un mutuo ). 

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità urbanistica:

Edificio abusivo ,Piccole modifiche interne,  modifiche esterne e aumento di volumetria.

Alcune possono essere sanate con una  cila tardiva o PDCS ecc.., ma considerando che  non  tutte le difformità si possono sanare,  e che solo un tecnico può verificarne la fattibilità, bisogna stare molto attenti  prima di acquistare un immobile .

Un errore che riscontro sempre tra  i non addetti ai lavori è che    la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse ma bisogna stare attenti perché sono differenti, proviamo a fare una distinzione:

La Regolarità Catastale  è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto    ha una funzione prettamente fiscale, non è “probatorio” e non dimostra la  regolarità edilizia dell’immobile. Per esperienza personale posso affermare di aver visto parecchi  immobili abusivi regolarmente  accatastati.

La Regolarità Urbanistica  è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile  ed il su titolo abilitativo con cui il comune  ne  ha autorizzato la realizzazione .

In conclusione quindi ,  ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio   non è la pianta catastale  ma   il titolo abilitativo rilasciato dal al comune di appartenenza dell’immobile.

Nel caso di compravendita, Il rogito   deve avere la  conformità catastale (obbligatoria dal Luglio 2010), non è invece obbligatoria  se l’immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, in questo ultimo caso possiamo non specificarne il titolo abilitativo,  ma basta una     dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, in cui La responsabilità  è del proprietario. 

Attenzione però, questa norma introdotta con la legge 47/85 ,  permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma non ne dimostra la conformità urbanistica.

 Nei  rogiti troviamo  scritto: “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, quindi il nuovo acquirente alla vendita  erediterà anche eventuali abusi , che ne possono comportare  una denuncia penale, oltre che la   demolizione degli abusi con il  ripristino dei luoghi .

Una   sentenza della Cassazione ha   previsto che la conformità urbanistica viene dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificarne l’autenticità, ecco perché è importante incaricare un     tecnico abilitato prima di procedere all’acquisto di qualsiasi immobile .

 02/05/2021                                                                                                      Arch. Sabrina Zora 

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