È assolutamente fondamentale che una procedura di sovraindebitamento venga presentata in Tribunale con una perizia redatta da tecnico esperto in materia che possa verificare innanzitutto la regolarità del bene immobile di proprietà del debitore
Per verificare la regolarità o conformità urbanistica di un immobile è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo autorizzativo con cui è stato realizzato (Licenza Edilizia ,Concessione Edilizia Onerosa o Permesso di Costruire).
Se l’immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967 è comunque necessario verificare la regolarità urbanistica , anche se è in questo caso commerciabile.
Per gli immobili invece che sono stati realizzati prima del 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.
A volte, ma non sempre, si puo’ regolarizzare con una sanatoria onerosa ;
I condoni edilizi ( 1985, 1994e 2003 ) se viene rilasciata dal comune la concessione in sanatoria, rendono un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio .
Bisogna porre attenzione se l’immobile è difforme al progetto presentato al comune, perché in questo caso non possiamo avere la conformità urbanistica , ( condicio sine qua non perché si possa verificare una compravendita , una ristrutturazione o per la richiesta di un mutuo ).
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità urbanistica:
Edificio abusivo ,Piccole modifiche interne, modifiche esterne e aumento di volumetria.
Alcune possono essere sanate con una cila tardiva o PDCS ecc.., ma considerando che non tutte le difformità si possono sanare, e che solo un tecnico può verificarne la fattibilità, bisogna stare molto attenti prima di acquistare un immobile .
Un errore che riscontro sempre tra i non addetti ai lavori è che la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse ma bisogna stare attenti perché sono differenti, proviamo a fare una distinzione:
La Regolarità Catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto ha una funzione prettamente fiscale, non è “probatorio” e non dimostra la regolarità edilizia dell’immobile. Per esperienza personale posso affermare di aver visto parecchi immobili abusivi regolarmente accatastati.
La Regolarità Urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed il su titolo abilitativo con cui il comune ne ha autorizzato la realizzazione .
In conclusione quindi , ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è la pianta catastale ma il titolo abilitativo rilasciato dal al comune di appartenenza dell’immobile.
Nel caso di compravendita, Il rogito deve avere la conformità catastale (obbligatoria dal Luglio 2010), non è invece obbligatoria se l’immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, in questo ultimo caso possiamo non specificarne il titolo abilitativo, ma basta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, in cui La responsabilità è del proprietario.
Attenzione però, questa norma introdotta con la legge 47/85 , permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma non ne dimostra la conformità urbanistica.
Nei rogiti troviamo scritto: “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, quindi il nuovo acquirente alla vendita erediterà anche eventuali abusi , che ne possono comportare una denuncia penale, oltre che la demolizione degli abusi con il ripristino dei luoghi .
Una sentenza della Cassazione ha previsto che la conformità urbanistica viene dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificarne l’autenticità, ecco perché è importante incaricare un tecnico abilitato prima di procedere all’acquisto di qualsiasi immobile .
02/05/2021 Arch. Sabrina Zora