Cosa significa consolidamento ipoteca?

Focalizziamoci oggi su un argomento molto rilevante per tantissimi italiani, che ha – come vedremo – dei collegamenti diretti anche con l’evoluzione della propria situazione debitoria: il consolidamento ipoteca.

Per comprendere di cosa si tratta, iniziamo con il sottolineare che – come noto – l’ipoteca è una garanzia reale frequente nelle operazioni di consolidamento mutuo o nell’ottenimento di nuovi finanziamenti: all’accensione del prestito, infatti, è consueto che l’istituto di credito richieda come garanzia l’accensione di un’ipoteca di primo grado sul bene immobile oggetto del contratto.

Lo scopo è ben intuibile: nell’ipotesi in cui il debitore dovesse dimostrarsi insolvente, la banca potrà agire per domandare la vendita giudiziale dell’immobile e, dunque, recuperare la somma di cui è creditrice. 

Se quanto sopra è noto, potrebbe non esserlo il fatto che per essere giuridicamente efficace l’ipoteca deve essere iscritta presso i pubblici registri. Ovvero, deve avvenire il c.d. consolidamento d’ipoteca, una procedura che consente di dare piena efficacia giuridica a questa garanzia reale.

Cerchiamo di saperne di più partendo da comprendere che cosa è il consolidamento ipoteca e quali sono i suoi tempi e le sue caratteristiche.

Consolidamento ipoteca mutuo fondiario, come funziona

Ma cosa significa consolidamento ipoteca, o consolidazione ipoteca?

Come abbiamo anticipato qualche riga fa, l’ipoteca per essere giuridicamente efficace deve essere consolidata, ovvero deve essere registrata nei pubblici registri e deve trascorrere dopo tale operazione un periodo di tempo previsto dal legislatore.

Andando con ordine, la prima cosa da fare per poter arrivare al consolidamento ipoteca è dunque quella di registrarla. Serviranno, per questo scopo:

• il documento che giustifica l’acquisizione della garanzia reale (nel caso delle operazioni di mutuo è, tipicamente, il contratto di finanziamento),
• la natura e le informazioni sul credito da garantire,
• le informazioni sul bene immobile,
• l’iscrizione ipotecaria.

Ad ogni modo, di tutto questo non dovresti preoccuparti, considerato che a pensarci è di norma il notaio, che si occuperà per te di questa procedura. Una volta che viene effettuata la registrazione, l’ipoteca sarà efficace, e dunque consolidata, dopo 10 giorni di tempo.

Ma perché è così importante conoscere questi tempi consolidamento ipoteca mutuo ipotecario?

Consolidamento mutuo ipotecario: cosa accade prima dei termini di legge?

Per comprendere per quale motivo il consolidamento d’ipoteca sia un tema così importante in caso di mutuo, e non solo, bisogna soffermarsi cosa avvenga prima e dopo il decorso dei termini di legge.

Come sancito dal Testo Unico Bancario, infatti, nell’ipotesi in cui nei 10 giorni che intercorrono tra la registrazione e il consolidamento dovesse essere pubblicata una sentenza di fallimento, l’ipoteca non potrà essere assoggettata alla procedura di revocatoria fallimentare.

In altri termini, nell’ipotesi in cui il soggetto fallisca e la sentenza di fallimento venga pubblicata in questo frangente, la banca non potrà rivalersi sul bene immobile nemmeno nelle ipotesi di insolvenza del soggetto debitore, considerato che in questo particolare scenario il curatore fallimentare potrà avvalersi anche di tali beni.

Ora, è proprio per questo motivo che se a richiedere il mutuo è un soggetto che può essere assoggettato alla procedura di fallimento (si pensi a un imprenditore) la banca tende di norma a mettersi al riparo mediante una erogazione differita, e non contestuale alla firma dell’atto. In sostanza, l’istituto di credito preferisce cautelarsi attendendo i 10 giorni necessari al consolidamento della garanzia ipotecaria e, solamente dopo, procede all’erogazione del finanziamento.

Erogazione differita e prefinanziamento

Non sempre, comunque, si verifica il processo che sopra abbiamo brevemente descritto. Alcuni istituti di credito, per esempio, ammettono l’erogazione immediata del mutuo, sottoponendo spesso questa opportunità al pagamento di una commissione aggiuntiva per il rischio di revocatoria fallimentare (ricordiamo ancora una volta che per la banca l’erogazione prima del consolidamento dell’ipoteca rappresenta un maggiore rischio). 

Se poi il cliente dell’istituto di credito dovesse richiedere espressamente di poter entrare in possesso della somma di denaro prima del consolidamento, l’istituto di credito potrà valutare altri modi per sopperire all’erogazione differita, come ad esempio il prefinanziamento, oppure la stipula in tempi diversi dell’atto di mutuo e del contratto di vendita, o ancora ricorrere al compromesso, ovvero convincere il venditore al pagamento differito, indicando le condizioni in essere sia nella proposta di acquisto dell’immobile che nel preliminare di compravendita.

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Consolidamento ipoteca mutuo ipotecario: i tre passi fondamentali

Come abbiamo visto, il consolidamento dell’ipoteca si riferisce a un passaggio tecnico molto importante, che avviene dopo l’iscrizione di un’ipoteca su un immobile a garanzia di un mutuo. Non è un’operazione che il mutuatario può attivare attivamente, ma è un processo automatico che avviene entro un certo periodo di tempo.

I tre step sono i seguenti:

1. Iscrizione dell’ipoteca: quando si accende un mutuo, viene iscritta un’ipoteca sull’immobile acquistato. L’iscrizione serve a garantire alla banca che, in caso di mancato pagamento delle rate, potrà rivalersi sull’immobile per recuperare il credito;
2. Periodo di consolidamento: una volta avvenuta l’iscrizione, l’ipoteca non è immediatamente opponibile a terzi. C’è un periodo di tempo, generalmente di 10 giorni, durante il quale l’ipoteca deve, appunto, consolidarsi;
3. Consolidamento: una volta trascorsi i 10 giorni l’ipoteca diventa efficace nei confronti di tutti i creditori, anche in caso di fallimento del mutuatario. Questo significa che la banca, in caso di insolvenza, avrà la priorità sugli altri creditori per recuperare il credito.

E se non dovesse avvenire il consolidamento? Se l’ipoteca non si consolida entro i termini previsti, l’istituto di credito potrebbe trovarsi in una situazione di difficoltà nel caso in cui il mutuatario non riuscisse a pagare le rate.

Perché è importante il consolidamento dell’ipoteca di un mutuo

A questo punto risulta essere molto più semplice cercare di capire perché sia così importante il consolidamento dell’ipoteca di un mutuo. L’istituto serve infatti a tutelare la banca, perché gli assicura che il suo credito è sufficientemente garantito, ma serve anche ad accertare la migliore sicurezza della transazione, poiché garantisce che la proprietà immobiliare non possa essere oggetto di altre iscrizioni ipotecarie che pregiudicherebbero i diritti della banca.