consolidamento ipoteca

Cosa significa consolidamento d’ipoteca?

Oggi ci focalizzeremo su un argomento estremamente rilevante: il consolidamento ipoteca.

Come noto, l’ipoteca è una garanzia reale frequente nelle operazioni di mutui: all’accensione del finanziamento è infatti consueto che l’istituto di credito richieda come garanzia l’accensione di un’ipoteca sul bene immobile oggetto del contratto. Lo scopo è intuibile: nell’ipotesi in cui il debitore dovesse dimostrarsi insolvente, la banca potrà agire per domandare la vendita giudiziale dell’immobile e, dunque, recuperare la somma di cui è creditrice. 

Ora, non tutti sanno che per poter essere giuridicamente efficace l’ipoteca deve essere iscritta presso i pubblici registri. Ovvero, deve avvenire il c.d. consolidamento ipoteca. Cerchiamo di saperne di più partendo da comprendere che cosa è il consolidamento ipoteca e quali sono i suoi tempi e le sue caratteristiche.

Consolidamento ipoteca mutuo fondiario, come funziona

Ma cosa significa consolidamento ipoteca?

Come abbiamo anticipato qualche riga fa, l’ipoteca per essere giuridicamente efficace deve essere consolidata, ovvero deve essere registrata nei pubblici registri e deve trascorrere dopo tale operazione un periodo di tempo previsto dal legislatore.

Andando con ordine, la prima cosa da fare per poter arrivare al consolidamento ipoteca è registrarla. Serviranno, per questo scopo:

  • il documento che giustifica l’acquisizione della garanzia reale (nel caso delle operazioni di mutuo è, tipicamente, il contratto di finanziamento),
  • la natura e le informazioni sul credito da garantire,
  • le informazioni sul bene immobile,
  • l’iscrizione ipotecaria.

A tutto ciò pensa, di solito, il notaio. Una volta che viene effettuata la registrazione, l’ipoteca sarà efficace, e dunque consolidata, dopo 10 giorni di tempo.

Ma perché è così importante conoscere questi tempi consolidamento ipoteca mutuo ipotecario?

Consolidamento mutuo ipotecario: cosa accade prima dei termini di legge?

Come sancito dal Testo Unico Bancario, nell’ipotesi in cui nei 10 giorni che intercorrono tra la registrazione e il consolidamento dovesse essere pubblicata una sentenza di fallimento, l’ipoteca non potrà essere assoggettata alla procedura di revocatoria fallimentare.

In altri termini, nell’ipotesi in cui il soggetto fallisca e la sentenza di fallimento venga pubblicata in questo frangente, la banca non potrà rivalersi sul bene immobile nemmeno nelle ipotesi di insolvenza del soggetto debitore, considerato che in questo particolare scenario il curatore fallimentare potrà avvalersi anche di tali beni.

Ora, è proprio per questo motivo che se a richiedere il mutuo è un soggetto che può essere assoggettato alla procedura di fallimento (si pensi a un imprenditore) la banca tende di norma a mettersi al riparo mediante una erogazione differita, e non contestuale alla firma dell’atto. In sostanza, l’istituto di credito preferisce cautelarsi attendendo i 10 giorni necessari al consolidamento della garanzia ipotecaria e, solamente dopo, procede all’erogazione del finanziamento.

Erogazione differita e prefinanziamento

Non sempre, comunque, si verifica il processo che sopra abbiamo brevemente descritto. Alcuni istituti di credito, per esempio, ammettono l’erogazione immediata del mutuo, sottoponendo spesso questa opportunità al pagamento di una commissione aggiuntiva per il rischio di revocatoria fallimentare (ricordiamo ancora una volta che per la banca l’erogazione prima del consolidamento dell’ipoteca rappresenta un maggiore rischio). 

Se poi il cliente dell’istituto di credito dovesse richiedere espressamente di poter entrare in possesso della somma di denaro prima del consolidamento, l’istituto di credito potrà valutare altri modi per sopperire all’erogazione differita, come ad esempio il prefinanziamento, oppure la stipula in tempi diversi dell’atto di mutuo e del contratto di vendita, o ancora ricorrere al compromesso, ovvero convincere il venditore al pagamento differito, indicando le condizioni in essere sia nella proposta di acquisto dell’immobile che nel preliminare di compravendita.

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