Nel momento in cui sussistono difficoltà economiche, può capitare sia ai cittadini privati che agli imprenditori di non riuscire a rispettare i propri obblighi economici e, questa situazione può portare inevitabilmente al pignoramento immobiliare.
In pratica, attraverso il pignoramento immobiliare, ovvero un’esecuzione forzata, gli immobili di proprietà del debitore vengono destinati per soddisfare il creditore.
Quindi, viene posto un vincolo giuridico sugli immobili del debitore che, tuttavia, è possibile evitare se si valuta la situazione con attenzione e ci si rivolge agli specialisti giusti.
Che cos’è il pignoramento immobiliare
Il pignoramento immobiliareè uno strumento che tutela il creditore quando il debitore non riesce a soddisfare gli obblighi nei suoi confronti. Si tratta di una procedura formale che prevede l’espropriazione forzata di un bene immobile del debitore insolvente.
Il bene, quindi, previa richiesta del creditore a un Giudice competente, che esorterà il debitore a estinguere il debito, viene forzatamente messo in vendita per permettere di ottenere una somma che servirà per soddisfare il creditore.
Il pignoramento immobiliare fa parte delle esecuzioni forzate di tipo generico: in pratica, queste vengono chiamate così quando il credito viene recuperato contro la volontà del debitore.
Quando è in atto un pignoramento per un immobile, è bene sapere che questo non riguarda solo il diritto di proprietà, ma si può estendere ai diritti di usufrutto e di superficie sui beni immobili, comprese eventuali pertinenze e i mobili che si trovano nell’abitazione.
Pignoramento immobiliare: procedura
La procedura di pignoramento immobiliare è complessa e articolata e non sempre segue un iter specifico.
Innanzitutto, questa può avvenire solo se si è in presenza di un titolo esecutivo che attesta la sussistenza del debito nei confronti del creditore.
Poi, bisognerà verificare che sia avvenuta la notifica al debitore con l’atto di precetto, ovvero un invito a onorare il debito entro un tempo non inferiore a 10 giorni (l’art. 482 c.p.c. include ipotesi di adempimento immediato) e che, quindi, siano trascorsi almeno 10 giorni dalla notifica prima di avviare la procedura di pignoramento immobili.
La procedura esecutiva viene regolata dall’art. 555 c.p.c: il pignoramento immobiliare si esegue con notifica al debitore e con la successiva trascrizione di un atto che dovrà indicare i requisiti previsti dall’art. 125 c.p.c., specificare i beni sottoposti a esecuzione forzata e tutti gli estremi relativi all’immobile, come la presenza d’ipoteche, destinazione urbanistica, comune di appartenenza, etc.
Il debitore, poi, si impegna ai sensi dell’art. 492 primo comma c.p.c., a non compiere atti che possano minare la garanzia del credito relativa ai beni oggetto di espropriazione.
É l’ufficiale giudiziario a notificare al debitore l’avvio della procedura di pignoramento immobiliare.
Inoltre, viene nominato un custode dell’immobile oggetto del pignoramento e questo ruolo, solitamente viene ricoperto da professionisti del settore o, in forma residuale, dal debitore che dovrà comunque provvedere al rispetto di alcuni obblighi.
Le novità introdotte dalla nuova normativa per i pignoramenti immobiliari
Dal 2018, sono state introdotte alcune novità che riguardano il pignoramento degli immobili.
Il Decreto legge n. 135 del 14 dicembre 2018 ha introdotto la conversione del pignoramento. Grazie a questa misura, il debitore può evitare il pignoramento immobiliare pagando una somma di denaro che, oltre al proprio debito, include anche gli interessi e spese di procedura anticipate dal creditore.
Rispetto a prima del 2018, la somma che il debitore deve versare è un sesto dell’importo e ciò deve avvenire entro trenta giorni. Inoltre, per giustificati motivi, è ammesso il pagamento rateale, da 36 mesi a 48 mesi con una tolleranza, per le rate mancanti che viene estesa da 15 a 30 giorni. Solo al termine, può avvenire la vendita forzata dei beni pignorati.
Inoltre, questa nuova normativa il debitore e i familiari che abitano la casa oggetto del pignoramento conservano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze fino al decreto di trasferimento.
Come funziona il pignoramento immobiliare
Il pignoramento immobiliare si verifica nel momento in cui il debitore non riesce più a onorare gli impegni finanziari assunti e il creditore avvia con successo le procedure esecutive che si concludono di norma con la vendita dell’immobile all’asta. Con il ricavato, il creditore auspica di rientrare in tutto o in parte delle sue posizioni creditizie.
Cosa succede con l’atto di pignoramento immobiliare
La notifica dell’atto di pignoramento immobiliare sancisce l’avvio del processo di espropriazione dell’immobile, una procedura che terminerà con la vendita dell’immobile all’asta. La notifica è preceduta da un atto di precetto e da un decreto ingiuntivo.
Quanto tempo ci vuole per un pignoramento immobiliare
Gli effetti dell’ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento hanno una durata pari a due anni. Ne deriva che se nel corso di tale biennio di pubblicazione non viene riportata alcuna sentenza a margine dell’atto, che certifichi la vendita dell’immobile posto sotto sequestro, l’atto perderà la sua efficacia.
Quanto tempo passa tra il pignoramento e la vendita all’asta
Il creditore, una volta iscritta al ruolo l’esecuzione immobiliare, è tenuto entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento a depositare l’istanza di vendita con cui formula espressa richiesta al giudice dell’esecuzione di vendere l’immobile pignorato.