Vendere casa pignorata è possibile? Quando non è possibile rispettare i propri obblighi economici e diventa quindi difficile onorare i debiti, non può essere escluso il rischio di incorrere nel pignoramento immobiliare che, in ultima istanza, potrebbe condurre allo spossessamento del proprio bene.
Ma cosa fare quando la casa è stata pignorata? È sempre possibile vendere la casa pignorata?
Proviamo a riepilogare alcuni spunti essenziali che ti permetteranno di comprendere che cosa accade nel pignoramento di un immobile e come si arrivi alla vendita della casa oggetto di pignoramento.
Pignoramento immobiliare: di cosa si tratta
Iniziamo con il rammentare che il pignoramento immobiliare è una procedura formale, richiesta dal creditore al Giudice competente, con cui si procede all’esecuzione forzata di un bene immobile di proprietà del debitore insolvente.
Il risultato del processo è ben prevedibile: la casa viene messa in vendita all’asta per conseguire una somma sufficiente a soddisfare in tutto o in parte il creditore. Oltre al diritto di proprietà, il pignoramento immobiliare riguarda anche la perdita dei diritti di usufrutto e di superficie sui beni immobili e delle sue pertinenze.
Vendere casa pignorata: quando si può?
A questo punto ci si potrebbe domandare se, nonostante il pignoramento, si possa comunque procedere alla vendita dell’abitazione o meno.
L’occasione mi è naturalmente utile per ricordare che, sebbene la procedura di pignoramento immobiliare è lunga e articolata e possa essere eseguita rispettando modalità e tempistiche ben precise stabilite da una normativa, sono state introdotte alcune novità che consentono al debitore di soddisfare il creditore pagando un importo, anche rateale, senza doversubire la procedura di esecuzione forzata.
Tuttavia, se questa è già partita, e quindi la casa è stata pignorata e il debitore ha ricevuto la notifica dell’atto, quest’ultimo non può disporre del bene e, dunque, non può né vendere l’immobile né donarlo.
Insomma, la casa pignorata non si può vendere. C’è però un’eccezione.
Vendere casa pignorata con un accordo con il creditore
Esiste però un’eccezione che riguarda la vendita della casa pignorata, ovvero la vendita effettuata con il consenso del creditore. Si tratta pertanto di una soluzione pacifica tra creditore e debitore, con la casa che viene messa all’asta e con il ricavato dalla vendita che sarà liquidato al creditore.
Questo avviene, ad esempio, quando il debitore riesce a trovare un accordo con il creditore indicando un soggetto interessato all’acquisto dell’immobile. In questo caso, per vendere la casa pignorata bisogna stipulare degli accordi tra venditore-debitore e l’acquirente.
La vendita di una casa pignorata, quindi, può essere possibile in questa situazione attraverso l’intermediazione di un notaio che, in pratica, funge da garante tra le parti, venditore, acquirente e creditore, che devono sottoscrivere l‘atto.
Con questo accordo si garantisce che il creditore non esegua alcuna azione esecutiva nei confronti del debitore e che provveda a cancellare l’ipoteca stipulata dal Tribunale con l’atto di pignoramento immobili.
Un vantaggio del vendere la casa pignorata attraverso un accordo tra le parti è quella di poter concordare con il creditore un pagamento a saldo e stralcio. Si tratta, in pratica, di proporre al creditore un importo minore che dà al debitore la possibilità di trattenere una cifra, magari da destinare all’acquisto di una nuova casa.
Inoltre, vendere la casa pignorata vuol dire evitare il rischio che con la messa all’asta non si realizzi un introito tale da soddisfare completamente la richiesta del creditore.
Bisogna fare attenzione però, perché se questa procedura consente di liberarsi dal debito, è bene sapere che se l’immobile pignorato viene messo all’asta e non venduto per più volte, il giudice chiude la procedura e la casa viene di nuovo resa disponibile per il proprietario e non sarà più passibile di ulteriori pignoramenti.
Debitore e vendita diretta della casa pignorata
Insomma, per effetto della riforma civile oggi il debitore può procedere alla vendita della casa pignorata in prima persona, depositando un’istanza al giudice di esecuzione e domandando l’autorizzazione per procedere alal vendita diretta dell’immobile pignorato.
Affinché ciò sia realmente possibile, però, è necessario il rispetto di alcuni requisiti, come:
- l’istanza deve essere depositata almeno 10 giorni prima dell’udienza;
- il prezzo di vendita deve essere pari o superiore a quello indicato nella relazione di stima;
- l’offerta di acquisto irrevocabile deve essere allegata all’istanza;
- deve essere presentata una cauzione pari o superiore a un decimo del prezzo proposto;
- offerta e istanza devono essere notificate al creditore procedente e ai nuovi creditori almeno 5 giorni prima dell’udienza;
- se trascorrono 120 giorni dalla data di presentazione dell’istanza di vendita l’offerta è considerata respinta.
Conviene la vendita diretta della casa pignorata?
Attraverso la procedura sopra delineata, dunque, è possibile che il debitore proceda con la vendita diretta della casa pignorata ex art. 568 bis c.p.c.
Si tratta di una soluzione particolarmente vantaggiosa per il debitore, considerato che gli permette di giungere al saldo della sua posizione passiva in tempi ridotti, evitando il deprezzamento dell’immobile.
Senza la vendita diretta, infatti, l’abitazione sarebbe sottoposta alla più nota procedura di vendita all’asta, che espone il bene a frequenti ribassi. Proprio per tale motivo, crescono anche le possibilità che il creditore possa ottenere una più congrua soddisfazione del proprio credito.
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